Коммерческая недвижимость Согласно результатам исследования, недавно проведенного компанией «Ромир», треть россиян не отказывают себе в ежедневной чашке кофе, причем кофеманы в основном живут в больших городах и хорошо зарабатывают. В популярности соответствующих заведений нет ничего необычного - во всем мире это один из самых распространенных форматов. В нашей же стране слабо развитая культура потребления этого напитка, равно как и нынешний кофейный бум, начавшийся в конце 90-х годов, объясняется вполне понятными историческими и социальными причинами. И сегодня, несмотря на все трудности, кофейни, эти маленькие бойцы фронта общественного питания, рвутся завоевывать рынок. Препятствий на их пути немало, а один из самых сложных вопросов - квартирный зачастую становится вопросом жизни и смерти.

Главный академик Иоффе доказал: коньяк и кофе...

Неизвестно как насчет коньяка, а кофе человечеству точно не заменит никакая «спорта профилактика», пос­кольку он давно перестал быть просто энергетическим напитком, даже в нашей «некофейной» стране. Правда, особенности российского менталитета заставили рестораторов отступить от классического европейского формата, расширить ассортимент предлагаемых блюд и добавить в меню алкоголь.

Специалисты выделяют разные типы кофеен, например кофейни для завтра­ка, отдыха, концептуальные заведения и т. п. Однако, по мнению Елизаветы Эстриной, руководителя отдела консал­тинга компании Praedium, для отечест­венного рынка больше всего подходит универсальная концепция - своего рода кафе с хорошей кофейной картой, куда можно зайти и позавтракать, и по­обедать, и поужинать, и рюмочку перед сном пропустить. Тогда появится больше шансов выиграть конкурентную борьбу с небольшими демократичными ресто­ранами - самым массовым сегментом рынка общественного питания. Правда, есть в Москве и такие кофейни, где главным блюдом в меню является не еда (ассортимент блюд неширок), а особая, часто клубная, атмосфера. Впрочем, и в этом случае кофе как основополагаю­щая идея отходит на второй план.

«Выбирая формат для своего заве­дения, владельцам следует проанали­зировать множество факторов, ведь все зависит от конкретного города, района и места. Но что касается не­посредственно кофеен для завтрака, то вряд ли такая концепция будет рабо­тать в России, - рассказывает Марти Уилан, директор по развитию ASTERA ONCOUR. - На Западе завтрак - это главный прием пищи за день, а не кофе с булочкой на скорую руку. Но надо сказать, что в последнее время число заведений этого формата сокращается и там».

В принципе, делить кофейни четко по форматам и говорить, что это вот ут­ренняя, а это вечерняя, довольно слож­но. Поэтому большинство заведений стремится именно к универсальности, подстраиваясь, впрочем, под место размещения и целевую аудиторию. «Признак универсального формата - меню, состоящее из блюд, достаточных для того, чтобы как минимум утолить чувство голода, - считает Андрей Петраков, исполнительный директор консалтинговой компании RestCon. - Причем в любое время дня, другими словами, возможность съесть здесь как завтрак, так и ужин. И вдобавок выпить вина, пива или более крепких напитков. Как раз по этому пути идут ведущие игроки рынка- сети «Шо­коладница» и «Кофе-Хауз». А вопрос о том, останется ли это кофейней можно оставить теоретикам. Если вы хотите называть себя именно так и у вас полно посетителей, но при этом вы не похожи на Starbucks, то тогда кто кого должен копировать?» Кстати, некоторые опро­шенные нами эксперты считают упо­мянутых операторов самыми что ни на есть классическими представителями кофеен западного образца.

Где ловить кофемана?

Считается, что кофейни надо от­крывать в людных местах с хорошим трафиком. Однако в трактовке этого понятия эксперты разошлись во мне­ниях. Одни считают, что лучшее место для таких заведений- оживленные улицы ЦАО, особенно основные тор­говые коридоры, а другие уверены, что и спальные районы достаточно перспективны при условии, что удалось угадать с форматом.

Например, Андрей Петраков пола­гает, что в кофейне, расположенной на окраине города, должно быть до­статочно разнообразное меню, а саму точку следует позиционировать как кафе, поскольку именно эту роль она, по сути, и будет выполнять. Елизавета Эстрина находит освоение территорий за ТТК целесообразным только в том случае, если кофейня открывается в составе торгового комплекса, который является центром притяжения района, а по словам Марти Уилан, решающее значение имеет не место, а близость пешеходного и транспортного трафи­ков. Юрий Усков, руководитель отде­ления коммерческой недвижимости «Тургеневское» компании «Инком - Недвижимость», говоря о рецепте ус­пеха кофейни, помимо расположения делает акцент на интересном дизайне помещения, вкусном меню и качест­венном сервисе.

Более категоричен Игорь Иванов, коммерческий директор финансо­во-строительной корпорации «Лидер». «Спальные районы для размещения таких объектов не подходят, поскольку будут явные проблемы с посещае­мостью, особенно днем, - коммен­тирует он. - Та же судьба ждет и заведения, расположенные в жилых комплексах, даже элитных, если они ориентированы в основном на местных обитателей». Юрий Усков, напротив, считает небольшие кафе и кофейни полноправной частью внутренней ин­фраструктуры. Недаром этот формат активно развивается в новых районах массовой застройки, например в Куркино или Бутово. Правда, если объект будет расположен в жилом доме, то круглосуточно работать он не сможет, максимум до 24 часов.

А вот в отношении бизнес-центров эксперты были единодушны: кофей­ням стоит там обосноваться. По мне­нию Михаила Геца, вице-президента по стратегическому развитию компа­нии Blackwood сегодня эта практика довольно распространена, и поток клиентов таким заведениям обеспе­чен. «Возможность в течение рабочего дня быстро выпить чашку кофе, снять накопившийся за день стресс или про­вести неформальную деловую встречу, не покидая пределов здания, очень ценится сотрудниками компаний-арен­даторов», - добавляет Юрий Усков. Правда, если это будет единственное предприятие общепита на объекте, то данный факт станет очевидным мину­сом концепции офисного комплекса, подчеркивает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследо­ваний компании «МИЭЛЬ- Коммер­ческая недвижимость». Прежде всего, собственнику следует подумать об организации питания полного цикла, а кофейня станет приятным допол­нением сервиса, предоставляемого арендаторам.

Кто здесь временные? Слазь!

Несмотря на трудности с подбором подходящих помещений, обычно не торопятся «застолбить» за собой удачное место. Что характерно, даже международные сетевые операторы, которые обычно стремятся выкупать наиболее «шоколадные» площади (например, мировой кофейный гигант Starbucks), в России предпочитают брать квадратные метры в аренду.

«В случае со Starbucks надо принять во внимание две вещи, - комментирует ситуацию Марти Уилан. - Во-первых, отечественный рынок уже достаточно насыщен, и конкуренция на нем высо­ка. Во-вторых, концепция этой сети не поддерживает курение, а у нас до сих пор кофе часто ассоциируется с сига­ретой, да и процент курильщиков среди населения довольно высок. Поэтому, арендуя площади для своих кофеен, компания пытается снизить риски и размер начальных инвестиций в проект. На первом этапе очень большое зна­чение имеет скорость развития сети в новой для нее стране, и, следовательно, вкладываться «в стены» для Starbucks пока бессмысленно».

«Ресторанный бизнес очень цикличен, и пик популярности заведения длится не очень долго, - рассказы­вает Елизавета Эстрина, - со време­нем ухудшается сервис, устаревают интерьер и концепция, растет число конкурентов. В таких случаях вернуть былую популярность непросто, часто это требует радикальных мер, вплоть до переезда, поэтому владельцы предпочитают не обременять себя лишними активами». Арсений Даббах, исполнительный директор компании «ГУРУС», считает, что дело не столько в нежелании операторов выкупать площади, сколько в отсутствии у владельцев помещений намерений их продавать. «Ситуация на рынке недви­жимости сегодня такова, что в данный момент существует некоторый спад и собственники заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейший рост цен, - говорит он. - По нашим прогнозам, некоторое движение вверх в этом сегменте начнется к концу 2008 года, тогда, возможно, что-то изменится».

Кофейный симбиоз

Там, где кофейни рассматривают не только в качестве плательщика за помещение, но и как элемент концеп­ции, - в торговых и торгово-развлекательных центрах, гостиницах и деловых комплексах они являются желанным арендатором. Особенно это касается сетевых брендов, способных генери­ровать большой поток посетителей. Поскольку арендодатель заинтересован в подобном сотрудничестве, он может предоставить такому оператору разного рода льготы. Правда, материализации хорошего отношения собственника в виде значительного снижения ставок (примерно в два раза) добился, по словам экспертов, только Макдоналдс. По крайней мере, другие случаи если и были, то широкой огласки не полу­чили. Наоборот, по словам Михаила Геца, расценки на места на фуд-корте довольно высокие, и особые условия предоставляют редко. Возможно пото­му, что такие заведения по отдельности якорями все-таки не считаются, а также из-за богатого выбора операторов, что позволяет арендодателям устанавли­вать для них свои условия.

Еще один интересный и перспек­тивный тандем - кофейня-кинотеатр, поскольку любой современный мультиплекс обязательно предложит своим посетителям ряд дополнительных услуг. В первую очередь, разумеется, речь идет об организации концессионного бара, предлагающего поп-корн, колу, пиво, чипсы - все то, что зрители берут с собой в зрительный зал. Кроме того, многие операторы расширяют линейку предприятий общественного питания при кинотеатре за счет кафе и ресто­ранов. «Дело в том, что сегодняшние мультиплексы правильнее называть киноцентрами, поскольку в них пред­ставлен полный спектр развлекатель­ных услуг, - говорит Максим Черно­морец, начальник отдела маркетинга сети кинотеатров «Киномакс»,- и зачастую посетители приходят туда именно с целью провести досуг, а не только посмотреть новый фильм.

В этом случае кофейни незаменимы, ведь они предполагают более комфортабельную, чем в барах, обстановку и широкий вы­бор блюд, десертов и напитков. В то же время по сравнению с ресторанами, кофейни выигрывают в плане расценок и быстроты обслуживания. Кроме того, если до начала сеанса осталось 15-30 минут, где же провести это время, как не за чашечкой кофе».

При этом не все киносети предпочи­тают открывать собственные заведения общепита, поскольку это сопряжено с дополнительными финансовыми и ад­министративными затратами. Для них привлечение стороннего оператора является способом избежать лишних расходов, да еще и получить гарантированную прибыль в виде арендной платы. Главное - подобрать подходя­щего партнера, соответствующего це­левой аудитории мультиплекса. «Гость киноцентра не станет разбираться, кому принадлежит точка, - замечают в «Киномаксе», - поэтому в случае каких-либо проблем с качеством об­служивания, тень может пасть на всех».

Сам оператор работает по смешанной схеме: развивает сеть собственных кофеен под брендом «Сан-кафе», но в то же время в регионах нередко приглашает, сторонних операторов, если уверен, что в данном конкретном проекте аутсорсинг окажется для ком­пании более рентабельным. 

Источник:  «Недвижимость и цены»